Надання в оренду нежитлового приміщення. Оподаткування фізичної особи — орендодавця

Дмитрий Дрючин

Дмитрий Дрючин

Практикующий бухгалтер и сертифицированный аудитор. С удовольствием отвечу на ваши комментарии к моим статьям.

Хтось із великих мільярдерів колись сказав: «Бізнесом займається тільки той, кому нічого здати в оренду». Здача в оренду свого майна була, є і буде завжди, найбільш безпечним і популярним засобом для ведення бізнесу, як у нашій країні, так і за кордоном. У цій публікації розглянемо нюанси, що виникають при оподаткуванні у фізичної особи, в тому випадку, коли воно здає в оренду належне йому нежитлове приміщення.

У статті будуть розглянуті варіанти, коли орендодавець виступає в різних статусах, від яких залежить його оподаткування. А саме, орендодавець може бути:

  1. Звичайною фізичною особою непідприємцем.
  2. ФОП на єдиному податку.
  3. ФОП на загальній системі оподаткування.

Загальні питання укладення договору оренди

Читайте також Оренда, суборенда, посередництво в оренді житлових та нежитлових приміщень для підприємців платників єдиного податку 2012. Чи можна обійти обмеження, які встановлені Податковим кодексом?

У статті 793 Цивільного Кодексу України (далі ЦКУ ) викладені дві обов’язкові умови для укладення будь-якого договору оренди нерухомості фізичною особою на території України, ось вони:

  • Договір оренди будівлі або його частини, іншої капітальної споруди укладається виключно у письмовій формі. Будь-яка інша форма укладення договору веде до того, що договір визнається недійсним.
  • У випадку, коли договір оренди (найму) такої нерухомості укладається на строк більше 3- х років, то його обов’язково повинен завірити нотаріус та внести до спеціального реєстру майна, що перебуває в оренді.

Мінімальна орендна плата. Що це таке і на що вона впливає?

Крім цього, органи місцевого самоврядування щорічно встановлюють мінімальну орендну плату за 1 м² нежитлових приміщень. Це передбачає підпункт 170.1.2 пункту 170.1 статті 170 Податкового Кодексу України (далі ПКУ). Вона залежить від багатьох факторів, таких, наприклад, як місце розташування цього об’єкта, його фізичний стан, історична цінність і пр. Перед укладенням договору оренди бажано ознайомитися з цими цифрами і встановити орендну плату на рівні не нижче, ніж передбачає цей документ.

Варіанти укладання договору оренди фізичною особою з різними юридичними статусами

Тепер безпосередньо про укладення договору оренди фізичною особою. Такий договір будь-яка фізична особа може укладати в двох юридичних статусах. Насамперед, як зареєстрований суб’єкт підприємницької діяльності, який має статус платника певної категорії і просто як фізична особа платник податків на загальних підставах. Розглянемо кожен із варіантів окремо.

Читайте також Чи є оренда послугою в цілях застосування податкового законодавства? Чи може платник єдиного податку другої групи надавати майно в оренду?

Фізична особа, не зареєстрована як суб’єкт підприємницької діяльності

Якщо договір оренди нежитлового приміщення, укладається фізичною особою резидентом, то будь які обмеження, крім обумовлених вище відсутні. Тобто здавати в оренду можна приміщення будь-якої площі, головне щоб право власності на це майно було документально підтверджене.

Оподаткування таких доходів у фізичної особи відбуватиметься за ставкою, передбаченою пунктом 167.1 статті 167 ПКУ або, попросту 15% (хоча, можливі варіанти застосування і підвищеної ставки — 17 %).

Підпунктом 170.1.2 пункту 170.1 статті 170 також передбачено, що податковим агентом, який відповідає за нарахування та сплату податку на доходи фізичних осіб (далі ПДФО) до бюджету є орендар, тобто той хто виплачує орендну плату такій фізичній особі. Тому, орендар нараховує, утримує та перераховує до бюджету ПДФО за рахунок коштів, що виплачуються у вигляді орендної плати, за ставкою 15%. Звичайно ж, це відноситься тільки до тих орендарів, які є юридичними особами або фізичними особами підприємцями.

Читайте також Як платнику єдиного податку другої групи надавати майно в оренду юридичним особам на загальній системі оподаткування

Однак, потрібно звернути увагу на те, що така фізична особа (орендодавець) за підсумками року буде зобов’язана подати декларацію про майновий стан і доходи, де вказати суми орендної плати та інших отриманих доходів. Якщо в якому небудь з місяців сукупний дохід такої фізичної особи перевищить розмір десяти мінімальних заробітних плат (на даний момент це 12 180 грн.), То сума такого перевищення обкладатиметься за підвищеною ставкою — 17 %, а ПДФО доведеться доплатити.

Фізична особа — суб’єкт підприємницької діяльності на загальній системі оподаткування

У цьому випадку якісь додаткові обмеження так само відсутні, а оподаткування відбуватиметься за аналогічним з попередньою ситуацією ставками. Різниця полягає тільки в тому, що орендар (юр. особа або ФОП) тепер не є податковим агентом а також у тому, що суму доходу ФОП може зменшити на суму витрат. Ніяких податків з орендної плати він не утримує, а виплачує всю суму, яка передбачена договором оренди без утримання ПДФО. Остаточно оподаткування цих сум відбувається у орендодавця, який включає отримані суми орендної плати в свій сукупний оподатковуваний дохід при подачі декларації про майновий стан і доходи за підсумками звітного періоду ( при цьому не забуває застосовувати необхідну ставку податку).

Фізична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, платник єдиного податку

Читайте також Короткий огляд узагальнюючих податкових консультацій, які стосуються платників єдиного податку

Почати потрібно з того, що підпункт 291.5.3 пункту 291.5 статті 291 ПКУ встановлює загальне обмеження для цієї категорії платників. Воно стосується площі нежитлового приміщення, яка не повинна перевищувати 300 м ².

Як відомо глава 291 ПКУ передбачає 4 групи для фізичних осіб платників єдиного податку, тому розглянемо кожну групу окремо:

  • І група. Згідно з підпунктом 1 пункту 291.4 статті 291 ПКУ, платники цієї категорії можуть надавати тільки побутові послуги населенню. У переліку побутових послуг, що наведений у пункті 291.7 ПКУ, надання майна в оренду відсутня. Тому платник єдиного податку першої групи не має права здавати житло в оренду.
  • ІI група. Згідно підпункту 2 статті 291.4 статті 291 ПКУ, для таких платників встановлено додаткове обмеження. Вони можуть здавати в оренду нежитлові приміщення, площею не більше 300 м ², однак, знову таки або населенню, або таким же платникам єдиного податку. Тому, якщо орендар знаходиться на загальній системі оподаткування, то він не зможе орендувати у такого підприємця нежитлове приміщення, навіть якщо площа його буде менше 300 м ².
  • III і V групи. Тут додаткові обмеження відсутні. Нежитлові приміщення такі платники можуть здавати в оренду кому завгодно, незалежно від обраної ними системи оподаткування, головне щоб площа їх не перевищувала 300 м ².

Незалежно від того до якої групи буде належати орендодавець, оподаткування сум орендної плати відбуватиметься за загальними правилами, передбаченими для кожної з груп. Перш за все, всі вони зобов’язані включити отримані суми орендної плати до доходу платника єдиного податку. II група заплатить фіксовану ставку, встановлену органами місцевого самоврядування. III і V групи сплатять з цих сум від 3 до 7 % і ПДВ залежно від способу сплати єдиного податку обраного ними.

При поддержке: Бизнес в сфере высоких технологий требует высокого профессионализма на этапе строительства производственных комплексом и организации производства. Компания Троник http://tronic-cleanrooms.ru/ как нельзя лучше подходит под эту задачу.

Надання в оренду нежитлового приміщення. Оподаткування фізичної особи — орендодавця
3.9 (78.67%) 15 votes

12 Responses to Надання в оренду нежитлового приміщення. Оподаткування фізичної особи — орендодавця

  1. Анна:

    Дмитрий, когда арендодатель ФОП на общ системе налогообложения, разве кроме НДФл он не должен платить ЕСВ 34,7% с суммы аренды?

  2. Алексей Алексей:

    Вообще должен. ФЛП платит еще и ЕСВ с суммы прибыли. Но в этой статье, по видимому, вопрос ЕСВ вообще не рассматривается.

  3. Оксана:

    Дмитрий, если арендодатель ФЛП 2 группа, он может сдавать в аренду помещения просто физическим лицам, это салон красоты и сдается комнаты для работы мастерам? Спасибо.

    • Орест:

      Добрий вечір.
      Я підприємець фоп2 група,чи можу я здати в оренду нежитлове приміщення підприємцю загальної системи оподаткування як звичайна фізична особа,оплачуючи податок 17%.

  4. 1:

    1. Может ли юр. лицо (единый 3 гр) сдавать в аренду нежилое помещение физ. лцу — не предприянемателю?
    2. Может ли юр. лицо сдавать в аренду нежилое помещение неприбыльной общественной организации?

  5. Наталя:

    Підкажіть будь ласка. Ми з мамою є співвласниками нежитлового приміщення яке хочемо здати в оренду. При тому мама по цих документах є просто особою але взагалі є ще ФОПом.
    що Нам потрібно чи не потрібно платити?

  6. роман:

    прошу відповідь із силкою на закони.
    Я фоп , друга група! хочу здати в оренду юридичній особі нежитлове приміщення. По квелах у мене -здача в оренду нежитлового приміщення.
    Чи можу здати прміщення юридичній особі, які податки маю платити?
    Я пенсіонер по віку , маю пенсію, і є інвалідом третьої групи

    • Алексей Алексей:

      Роман,
      Пункт 291.4 Податкового кодексу:
      2) друга група — фізичні особи — підприємці, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:
      Якщо юридична особа перебуває на єдиному податку то ви можете здавати їх приміщення. Якщо це підприємство на загальній системі то не маєте права. Для цього тільки третя група. Оренда в цілях податкового законодавства прирівнюється до послуг.
      Скільки податків маєте сплачувати читайте тут https://byhgalter.com/skilki-podatkiv-zaplatyat-v-2017-roci-platniki-yedinogo-podatku/

      Також зверніть увагу на обмеження по оренді для платників єдиного податку:
      291.5.3. фізичні особи — підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів;

  7. Михайло:

    Якщо я не є підприємцем і хочу взяти мийку в оренду на 3 місяці ,мені потрібно ставати підприємцем чи ні??

  8. Тетяна:

    Доброго дня. Підкажіть , будь ласка, мій батько власник житлового приміщення, займається підприємницькою діяльністю( 2 група), він хоче здати мені частину приміщення, я також підприємець. Його дії наступні : потрібно ввести новий квед у реєстратора , написати заяву в податкову щоб внесли зміни. Правильно? Наступне запитання: кошти від здачі приміщення йдуть батькові в дохід , а сплачені мною комунальні платежі також рахувати до доходу? Дякую

  9. Марія:

    Доброго дня . Якщо фіз.особа не підприємець пенсіонер здає в оренду нежитлове приміщення . То з суми має сплатити 18% ПДФО і 1.5% війс.збору орендар? .А орендодавець тільки подає декларацію про майновий стан і доходи за рік.Так , чи ще щось потрібно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

MAXCACHE: 0.53MB/0.00039 sec