Податки > Загальна система оподаткування для ФОП > Особливості оподаткування доходів приватних підприємців від здачі в оренду нерухомості

Особливості оподаткування доходів приватних підприємців від здачі в оренду нерухомості

Олег Гоцуляк

Олег Гоцуляк

Консультант. Автор статей з бухгалтерського та податкового обліку. З радістю відповім на ваші питання у коментарях.

При поддержке: В условиях усиливающегося тотального контроля над предприятиями со стороны государства, однажды юрист по экономическим преступлениям может очень пригодиться вашему бизнесу. На сайте по ссылке смотрите портфолио опытного адвоката по экономическим преступлениям.

Часто трапляється так, що людина, яка зареєструвалася приватним підприємцем, зтикається з необхідністю шукати джерела додаткового заробітку. Одним з таких варіантів може виявитися необхідність здачі у найм майна. Існує помилкова думка про те, що «…мовляв, якщо я – приватний підприємець, то іншими видами діяльності займатися заборонено». Це не зовсім так.

Для того щоб розкрити тему даної статті, необхідно відштовхуватися від наступних положень:

  • Перше: право здачі в оренду будь-якого майна належить його власнику (або уповноваженій власником особі) – ЦКУ, ст. 761.
  • Друге: в якості суб’єктів права власності можуть виступати виключно юридичні або фізичні особи (ЦКУ, ст. 325).
  • Третє: існування таких суб’єктів права власності, як фіз. особи — приватні підприємці чинним законодавством не передбачено.
  • Четверте: власник може використовувати належне йому майно на власний розсуд (включаючи підприємницьку діяльність) – ЦКУ, ст. 319-320.
  • П’яте: фізичні особи можуть здавати в найм належне їм майно як в межах діяльності, пов’язаної з підприємництвом, так і поза такою (див. базу даних «ЗІР», підкатегорія 104.09).

Чинним в Україні законодавством визначено, що фізичні особи — СПД мають право на використання або загальної системи оподаткування, або так званої «спрощенки». Розглянемо обидва варіанти.

Читайте також Як платнику єдиного податку другої групи здавати майно в оренду юридичним особам на загальній системі оподаткування

Варіант перший: орендодавець сплачує ПДФО на загальних підставах

Об’єктом оподаткування у фізичних осіб, які перебувають на загальній системі, є сума отриманого ними в результаті своєї діяльності чистого доходу. Чистий дохід являє собою різницю між отриманими доходами та сумою підтверджених витрат, які мають безпосереднє відношення до господарсько-фінансової діяльності такого підприємця.

Фіз. особи — СПД, які використовують загальну систему оподаткування, сплачують податок з розміру отриманого ними доходу із застосуванням ставки 18% (ПКУ, ст. 177.5) на підставі поданої декларації після закінчення календарного року.

Важливо: форма декларації передбачає внесення інших видів доходів (поряд з тими, які були отримані від діяльності в сфері підприємництва), місцем походження яких є територія України. Таким чином, підприємець може отримувати дохід (і сплачувати з нього обов’язкові податки і платежі) від здачі в оренду належного йому майна, включаючи нерухоме, як звичайна приватна особа, тобто поза рамками своєї підприємницької діяльності.

Якщо в якості орендаря виступає інший суб’єкт підприємницької діяльності (не має значення, фізична чи це або юридична особа), то з метою уникнення подвійного оподаткування орендодавець повинен надати орендареві підтвердження свого статусу СПД (витяг з ЄДР).

Варіант другий: орендодавець використовує спрощену систему оподаткування

Для підприємців — єдиноподатників передбачено цілий ряд пільг в частині сплати податків. Так, відповідно до положень ст. 165.1.36 і 292.9 ПКУ, вони звільняються від необхідності сплати ПДФО. Крім того, вони не повинні нараховувати зобов’язання по цілому ряду інших податків і обов’язкових платежів.

Читайте також Здача в оренду нежитлового приміщення. Оподаткування фізичної особи — орендодавця

Однак ст. 291.4 передбачені обмеження на використання спрощеної системи в частині здійснення окремих видів діяльності, а саме:

  1. Платники єдиного податку 1-ї групи не можуть здавати нерухоме майно в оренду. Причина: види їх діяльності – виключно роздрібна торгівля на ринках та (або) побутові послуги населенню.
  2. Платники єдиного податку 2-ї групи: послуги оренди нерухомого майна надавати можуть, однак їх клієнтами (орендарями) можуть бути або населення, або інші суб’єкти підприємницької діяльності (як юридичні, так і фізичні особи), що використовують спрощену систему оподаткування.
  3. Обмеження для 2-ї і 3-ї груп в частині площі об’єктів оренди (ПКУ, ст. 291.5.3):
  • не можуть використовувати єдиний податок приватні підприємці, які здають в оренду ділянки землі, площа яких становить 0,20 і більше га;
  • для житлових приміщень – 100 м2;
  • для будівель та споруд нежитлового призначення – 300 м2.

Таким чином, приватний підприємець може і далі залишатися на єдиному податку, якщо він одночасно здає в оренду один або декілька об’єктів: земельні ділянки до 0,20 га; до 300 м2 нежитлових будівель і до 100 м2 житла.

  1. Обмеження для 2-ї групи в частині внесення до реєстру: здача в оренду нерухомості можлива лише за умови внесення підприємця до Реєстру платників єдиного податку із зазначенням такого виду діяльності. У випадку якщо підприємець порушить вимоги даного пункту, він зобов’язується:
  • По-перше, сплатити єдиний податок від суми отриманих доходів, від тих видів діяльності, які не вказані в Реєстрі, з використанням підвищеної (15-відсоткової) ставки (ПКУ, ст. 293.4).
  • По-друге, перейти з першого числа місяця, що йде за тим періодом, в якому було одержано такі доходи, на сплату інших податків.

Сплата інших податків і зборів

I. ЄСВ:

  1. Виходячи із положень Закону про ЄСВ (ст. 7, ч. 1), об’єктом оподаткування є, в тому числі, і доходи фіз. осіб, отримані від виконання робіт (надання послуг) за договорами цивільно-правового характеру.
  2. Договори оренди є одним з різновидів договорів ЦПХ.
  3. У договорах оренди (найму) відсутні (див. ЦКУ, ст. 759) ознаки договорів про надання послуг (виконання робіт).

Таким чином, доходи фіз. осіб-підприємців, отримані від здачі в найм нерухомого майна, оподаткуванню ЄСВ не підлягають (див. лист ПФУ (№16534/03-20 від 10.08.2011 р.)).

Читайте також Чи є оренда послугою в цілях податкового законодавства? Чи може платник єдиного податку другої групи надавати майно в оренду?

II. Військовий збір:

Відповідно до положень ПКУ, обкладенню військовим збором підлягають доходи фізичних осіб, перелік яких визначений у ст. 164. Так, військовий збір утримується:

  • згідно ст. 164.2.5 – з тих, хто не є приватним підприємцем;
  • згідно ст. 164.1.3 – з приватних підприємців на загальній системі оподаткування.

Таким чином, підприємці на спрощеній системі військовий збір не сплачують. Ті ж, хто перебуває на загальній системі оподаткування, сплачують його за ставкою 1.5%, причому порядок сплати має наступні особливості:

  1. Здійснюється сплата одночасно з ПДФО,
  2. Вимоги ст. 170.1.2 щодо визначення мінімального розміру орендної плати з метою обчислення мінімальної бази оподаткування (як це застосовується до фізичних осіб, не підприємців) на приватних підприємців 3-ї групи не поширюються.

Читайте також Оренда у платника єдиного податку. Чи є доходом відшкодування орендарем комунальних платежів?

III. Сплата ПДВ

Підприємці 3-ї групи спрощеної системи оподаткування і ті, хто використовують загальну систему, при здачі в найм майна можуть бути зареєстровані як платники ПДВ, виходячи з наступних обставин:

  • По-перше, здача в найм майна (ПКУ, ст. 14.1.185) у податковому законодавстві трактується як послуга.
  • По-друге, згідно ст. 185.1, поставка послуг оподатковується ПДВ.
  • По-третє, платниками даного податку можуть бути і фізичні особи — підприємці (ст. 14.1.139).
Особливості оподаткування доходів приватних підприємців від здачі в оренду нерухомості
Оцініть статтю

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Send this to a friend

MAXCACHE: 0.92MB/0.00112 sec