Главная > Налоги > Общая система налогообложения для ФЛП > Особенности налогообложения доходов частных предпринимателей от сдачи в аренду недвижимости

Особенности налогообложения доходов частных предпринимателей от сдачи в аренду недвижимости

При поддержке: При торговле на финансовых рынках Форекс очень важно вовремя получить информацию для входа в рынок или выхода из него. Советники форекс — это программы, которые анализируют исторические данные и дают подсказку для трейдера.

Часто случается так, что человек, который зарегистрировался частным предпринимателем, сталкивается с необходимость искать источники дополнительного заработка. Одним из таких вариантов может оказаться необходимость сдачи в наем имущества. Бытует ошибочное мнение о том, что «…мол, если я – частный предприниматель, то прочими видами деятельности мне заниматься запрещено». Это не совсем так.

Для того чтобы раскрыть тему данной статьи, необходимо отталкиваться от следующих положений:

  • Первое: право сдачи в аренду любого имущества принадлежит его собственнику (либо уполномоченному собственником лицу) – ГКУ, ст.761.
  • Второе: в качестве субъектов права собственности могут выступать исключительно юридические или физические лица (ГКУ, ст.325).
  • Третье: существование таких субъектов права собственности, как физ. лица — частные предприниматели действующим законодательством не предусмотрено.
  • Четвертое: собственник может использовать принадлежащее ему имущество по собственному усмотрению (включая предпринимательскую деятельность) – ГКУ, ст.319-320.
  • Пятое: физические лица могут сдавать в наем принадлежащее им имущество как в пределах деятельности, связанной с предпринимательством, так и вне таковой (см. базу данных «ЗІР», подкатегория 104.09).

Действующим в Украине законодательством определено, что физические лица — СПД имеют право на использование либо общей системы налогообложения, либо – так называемой «упрощенки». Рассмотрим оба этих варианта.

Читайте также Как плательщику единого налога второй группы сдавать имущество в аренду юридическим лицам на общей системе налогообложения

Вариант первый: арендодатель уплачивает НДФЛ на общих основаниях

Объектом налогообложения у физических лиц, находящихся на общей системе, является сумма полученного ими в результате своей деятельности чистого дохода. Чистый доход представляет собой разницу между полученными доходами и суммой подтвержденных расходов, которые имеют непосредственное отношение к хозяйственно-финансовой деятельности такого предпринимателя.

Физ. лица — СПД, использующие общую систему налогообложения, уплачивают налог с размера полученного ими дохода с применением ставки 18% (НКУ, ст.177.5) на основании представленной декларации после окончания календарного года.

Важно: форма декларации предусматривает внесение прочих видов доходов (наряду с теми, которые были получены от деятельности в сфере предпринимательства), местом происхождения которых является территория Украины. Таким образом, предприниматель может получать доход (и уплачивать с него обязательные налоги и платежи) от сдачи в аренду принадлежащего ему имущества, включая недвижимое, как обыкновенное частное лицо, т.е. вне рамок своей предпринимательской деятельности.

Если в качестве арендатора выступает другой субъект предпринимательской деятельности (не имеет значения, физическое ли это или юридическое лицо), то в целях избегания двойного налогообложения арендодатель должен предоставить арендатору подтверждение своего статуса СПД (выписку из ЕГР).

Вариант второй: арендодатель использует упрощенную систему налогообложения

Для предпринимателей — единоналожников предусмотрен целый ряд льгот в части уплаты налогов. Так, согласно положениям ст.165.1.36 и 292.9 НКУ, они освобождаются от необходимости уплаты НДФЛ. Кроме того, они не должны начислять обязательства по целому ряду прочих налогов и обязательных платежей.

Читайте также Сдача в аренду нежилого помещения. Налогообложение физического лица — арендодателя

Однако в ст.291.4 предусмотрены ограничения на использование упрощенной системы в части осуществления отдельных видов деятельности, а именно:

  1. Плательщики единого налога 1-й группы не могут сдавать недвижимое имущество в аренду. Причина: виды их деятельности – исключительно розничная торговля на рынках и (либо) бытовые услуги населению.
  2. Плательщики единого налога 2-й группы: услуги аренды недвижимого имущества предоставлять могут, однако их клиентами (арендаторами) могут быть либо население, либо – прочие субъекты предпринимательской деятельности (как юридические, так и физические лица), использующие упрощенную систему налогообложения.
  3. Ограничения для 2-й и 3-й групп в части площади объектов аренды (НКУ, ст.291.5.3):
  • не могут использовать единый налог частные предприниматели, которые сдают в аренду участки земли, площадь которых составляет 0,20 и более га;
  • для жилых помещений – 100 м2;
  • для зданий и сооружений нежилого назначения – 300 м2.

Таким образом, частный предприниматель может и дальше оставаться на едином налоге, если он одновременно сдает в аренду один или несколько объектов: земельные участки до 0,20 га; до 300 м2 нежилых зданий и до 100 м2 жилья.

  1. Ограничения для 2-й группы в части внесения в реестр: сдача в аренду недвижимости возможна лишь только при условии внесения предпринимателя в Реестр плательщиков единого налога с указанием такого вида деятельности. В случае если предприниматель нарушит требования данного пункта, он обязуется:
  • Во-первых, уплатить единый налог от суммы полученных доходов, от тех видов деятельности, которые не указаны в Реестре, с использованием повышенной (15-процентной) ставки (НКУ, ст.293.4).
  • Во-вторых, перейти с первого числа месяца, который следует за тем периодом, в котором были получены такие доходы, на уплату других налогов.

Уплата прочих налогов и сборов

I. ЕСВ:

  1. Исходя из положений Закона о ЕСВ (ст.7, ч.1), объектом обложения являются, в том числе, и доходы физ. лиц, полученные от выполнения работ (предоставления услуг) по договорам гражданско-правового характера.
  2. Договоры аренды являются одной из разновидностей договоров ГПХ.
  3. В договорах аренды (найма) отсутствуют (см. ГКУ, ст.759) признаки договоров о предоставлении услуг (выполнении работ).

Таким образом, доходы физлиц-предпринимателей, полученные при сдаче в наем недвижимого имущества, обложению ЕСВ не подлежат (см. письмо ПФУ (№16534/03-20 от 10.08.2011 г.)).

Читайте также Является ли аренда услугой в целях налогового законодательства? Может ли плательщик единого налога второй группы предоставлять имущество в аренду?

II. Военный сбор:

Согласно положениям НКУ, обложению военным сбором подлежат доходы физических лиц, перечень которых определен в ст.164. Так, взнос удерживается:

  • согласно ст.164.2.5 – с тех, кто не является частным предпринимателем;
  • согласно ст.164.1.3 – с частных предпринимателей на общей системе налогообложения.

Таким образом, предприниматели на упрощенной системе военный сбор не уплачивают. Те же, кто находится на общей системе налогообложения, уплачивают его по ставке 1.5%, причем порядок уплаты имеет следующие особенности:

  1. Осуществляется уплата одновременно с НДФЛ,
  2. Требования ст.170.1.2 относительно определения минимального размера арендной платы с целью исчисления минимальной базы налогообложения (как это применяется к физическим лицам, не предпринимателям) на частных предпринимателей 3-й группы не распространяются.

Читайте также Аренда у плательщика единого налога. Является ли доходом возмещение арендатором коммунальных платежей?

III. Уплата НДС

Предприниматели 3-й группы упрощенной системы налогообложения и те, кто используют общую систему, при сдаче в наем имущества могут быть зарегистрированы в качестве плательщиков НДС, исходя из следующих обстоятельств:

  • Во-первых, сдача в наем имущества (НКУ, ст.14.1.185) в налоговом законодательстве трактуется как услуга.
  • Во-вторых, согласно ст.185.1, поставка услуг облагается НДС.
  • В-третьих, плательщиками данного налога могут быть и физические лица — предприниматели (ст.14.1.139).
Олег Гоцуляк

О Олег Гоцуляк

Олег Гоцуляк написал 29 статей в своем блоге.

Также вам будет интересно почитать

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


− 1 = семь

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

WordPress: 49.53MB | MySQL:110 | 1,095sec

MAXCACHE: 0.86MB/0.00055 sec